Адвокатский кабинет Шевченко Ю.В.
«Правовой стандарт» г.Владивосток
8-924-725-07-67
prim-urist@yandex.ru
«Мне не нужен адвокат, который говорит мне, чего я не могу делать. Я нанимаю его для того, чтобы он сказал мне, как сделать то, что я хочу сделать.» Джон Морган

О некоторых разъяснениях Высшего Арбитражного суда при разрешении инвестиционных споров

Исходя из большого опыта судебных разбирательств по спорам, возникающим при реализации инвестиционных проектов в области строительства недвижимого имущества могу констатировать следующее.

При заключении инвестиционных контрактов, сумма финансовых вложений в которые исчисляется миллионами, стороны зачастую небрежно относятся к составлению условий контракта.

И как следствие при реализации инвестиционного контракта возникают судебные споры, в которых кто-то из партнеров теряет колоссальные суммы.

Единообразная судебная  практика по вопросам инвестиционной деятельности в сфере недвижимости стала формировать только в последнее время.

Основным судебным актом  на сегодняшний день фактически являются разъяснения данные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Особое внимание заслуживает разъяснения содержащиеся в пункте 4 указанного Постановления Пленума ВАС РФ. Так, ВАС РФ указал:

«При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

…Пункт 6. В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.»

Будьте внимательны при составлении условий инвестиционных контрактов, даже при доверительных отношениях сложившихся между сторонами.

Обращайтесь к специалистам, помните цена ошибки будет выражать в миллионах рублей.

Читать все статьи >>