Адвокатский кабинет Шевченко Ю.В.
«Правовой стандарт» г.Владивосток
8-924-725-07-67
prim-urist@yandex.ru
«Мне не нужен адвокат, который говорит мне, чего я не могу делать. Я нанимаю его для того, чтобы он сказал мне, как сделать то, что я хочу сделать.» Джон Морган

Доля в квартире: и благо, и проблема

Иметь квартиру в собственности, конечно же, огромное благо. Всегда можно обменять, продать квартиру и улучшить жилищные условия. В большинстве своем квартиры приобретаются в совместную или долевую собственность. Как правило, в совместную собственность, без выделения долей, квартиры приобретают супруги или граждане в порядке приватизации.

В некоторых случаях при приобретении квартиры в собственность, супруги сразу оформляют квартиру в долевую собственность. Также долевая собственность возникает, когда наряду с родителями доля в квартире выделяется и детям. Долевая собственность возникает и в случае дарения доли в квартире или в порядке наследования.
Случаются и довольно экзотические случаи выделения доли. Так, ко мне обратилась Иванова Надежда Николаевна со следующей проблемой. Она владела 2/3 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру, 1/3 доли владела ее, на тот момент, несовершеннолетняя дочь. Надежде Николаевне срочно понадобились деньги, и тут как фея на ее жизненном пути, возникла гражданка Петрова. И как-то все совпало, что она же являлась и риэлтором. Как оказалось впоследствии очень «серым» риэлтером. Следует сказать, что Надежду Николаевну познакомили с Петровой общий знакомый.
Так вот, гражданка Петрова предложила следующую схему. Надежда Николаевна из своей 2/3 доли выделяет 1/3 доли и передает Петровой эту долю по договору дарения. Петрова в свою очередь выдает нужную сумму по договору займа. Квартира становится как бы обеспечением возврата денег. После возврата денежной суммы Петрова обещала возвратить долю обратно в собственность Надежде Николаевне. Как говорится, ударили по рукам, и 1/3 доля перешла в собственность Петровой, а Надежда Николаевна получила необходимую денежную сумму.
А вот дальше началось самое интересное. Примерно через год Надежда Николаевна решила вернуть долг и переоформить долю. Но вдруг Петрова пропала. Длительное время Надежда Николаевна не могла найти Петрову. А когда, благодетельница все таки нашлась, выяснилось, что доля уже продана другому лицу. И это лицо предложило Надежде Николаевне выкупить долю по цене в несколько раз выше, чем сумма полученная по договору займа. Естественно ни желания, ни денег у Надежды Николаевны не оказалось. И тогда, новый собственник предпринял кардинальные меры, с целью убедить нашу Надежду Николаевну выкупить долю. В одну из комнат заселились молодые люди с определенной ориентацией и устроили нечто вроде клуба по интересам. Этот кошмар продолжался более года. Затем доля была продана неким гражданам из ближнего зарубежья, получившим российское гражданство и сменившим свои исторические фамилии на более благозвучные русские. Так как семья у них была большая, они разделили 1/3 доли на пять и получили в собственность по 1/5 доли каждый.
Большая и дружная семья вселилась в самую большую комнату и история продолжилась на новый лад. К тому времени дочь Надежды Николаевны, назовем ее Светланой, достигла возраста совершеннолетия и проживала в одной из комнат квартиры. Новые соседи всячески провоцировали Светлану, оказывали моральное и психологическое давление. Цель давления та же - заставить Светлану и Надежду Николаевну выкупить принадлежащие им доли по завышенной цене. Все это в итоге вылилось в побои и в возбуждение уголовного дела. К слову одна из соседок впоследствии была осуждена мировым судом за нанесение побоев Светлане.
И вот на этой стадии Светлана пришла ко мне на консультацию. Так как, со времени заключения договора дарения доли прошло много времени, к слову эта эпопея продолжалась около 7 лет, то обращаться в суд с требованием об оспаривании первого договора дарения не имело никакой перспективы. В деле были и иные сложности.
В итоге я обратился в суд от имени Светланы с требованием о признании долей, принадлежащих соседям Светланы незначительными и об их принудительном выкупе. При этом, мы представили заключение специалиста о рыночной стоимости долей по цене значительно ниже требуемой.
Процесс был очень долгий и сложный. К тому же судебная практика по данному вопросу неоднозначна.
Но в итоге суд встал на нашу сторону. Светлана передала денежную сумму согласно представленной нами оценки стоимости долей, а веселая семья была выселена из квартиры.

Приведу и другой пример. И опять это бывшие граждане одной из южных республик ближнего зарубежья, волею судьбы, ставшие гражданами Российской Федерации.
И здесь речь пойдет о трехкомнатной квартире. Итак, в трехкомнатной квартире много лет жила многодетная семья родители и их четверо детей. Так случилось, что ½ доли принадлежала одному из членов семьи Екатерине, а другая ½ их родственнику, который никогда в квартире не жил. В то время когда родственник отбывал наказание в одной из колоний, его мать решила продать ½ доли.
Как было указано в иске, вначале выкупить долю предложили Екатерине, но так как она отказалась от выкупа, ½ доли была продана главе дружной узбекской семьи. Как мы понимаем, тут тоже речь идет о многодетной семье из семи человек. Кстати, когда, на суде я спросил у главы семьи как они предполагали проживать в квартире площадью 64 кв.м., он без тени сомнения, ответил, что условия вполне нормальные и проблем в совместном проживании 13 человек он не видит.
К тому времени, когда Екатерина обратилась ко мне, новоявленные соседи успели только зарегистрироваться в квартире, но вселиться к счастью не успели.
Мною был подготовлен и предъявлен в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи ½ доли в праве собственности на квартиру.
Но в суде возникла фактически не преодолимая проблема. Адвокаты собственника, в суде представила телеграмму о том, что Екатерина была извещена о продаже доли. При этом телеграмма была направлена нотариусом.
Нам все таки удалось доказать, что реально Екатерина не получала телеграмму.
В итоге решение было принято в нашу пользу. Екатерина выплатила стоимость доли указанной в договоре купли-продажи, которая, кстати была занижена по сравнению с рыночной, а семья новоселов так и не успев вселиться была снята с регистрационного учета.
Следующая история. Супруги Роман и Виктория проживают в двухкомнатной квартире. Собственниками в равных долях являлись Роман и его родной брат Владимир. Владимир проживал в другой квартире вместе со своей семьей, но периодически приходил в квартиру, где проживал брат с семьей, и устраивал скандалы. Владимир настаивал на совместной продаже квартиры с целью получения большей денежной суммы за принадлежащую ему долю.
В очередной раз, явившись в квартиру, Владимир нанес побои брату и его супруге, повредил имущество находящееся в квартире.
Мною были подготовлены и поданы в мировой суд заявления о привлечении Владимира к уголовной ответственности за нанесение побоев. Вначале уголовного процесса в суде Владимир заявлял о том, что именно он оказался жертвой и вынужден был защищаться.
Но, когда он понял, что у нас есть неопровержимые доказательства его вины, медицинские документы и свидетели, он изменил тактику.
В дальнейшем Владимир раскаялся и согласился продать моим доверителям принадлежащую ему долю по цене, которая нами была предложена. Уголовное дело было прекращено за примирением сторон.
В итоге и братья помирились, и был решен многолетний жилищный спор.

Кроме приведенных примеров, не мало случаев, когда за незначительными долями откровенно охотятся так называемые «черные риэлтеры». В арсенале данных граждан много почти законных способов убеждения теперь уже сособственников квартиры. И случается так, что граждане, проживающие в квартире вынуждены переезжать в съемную квартиру или же уступают требованиям захватчиков.
Все эти примеры показывают, что квартира в собственности это не только благо, но и в некоторых случаях большая проблема.
Конечно же, приобретая квартиру в собственность нельзя предвидеть свое будущее.
Длительное время, в случае возникновения жилищного спора, владельцы незначительных долей были большой, фактически не решаемой проблемой.
Сложно было бороться и с «черными» риэлтерами, так как суды в порядке гражданского судопроизводства, в большинстве своем вставали на сторону владельцев незначительной доли. Аргумент, по сути был один, он собственник, хоть маленькой, но доли. А право на жилище защищается Конституцией. И наши доблестные правоохранители отказывали в возбуждении уголовных дел. Мол, спор то гражданский, вот и идите в суд.
Но в последнее время судебная практика начала кардинально меняться, о чем свидетельствуют приведенные случаи из практики.
И уже полиция меняет свой взгляд на данный вопрос. Так, уже известны примеры возбуждения уголовных дел, например, по статье 179 Уголовного кодекса, принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Читать все статьи >>